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樓上房屋漏水致樓下房屋受損之損害賠償責(zé)任主體問題及法律依據(jù)

一、問題思考

　　因樓上房屋漏水致使樓下房屋財(cái)產(chǎn)毀損，受損房主應(yīng)該找何人承擔(dān)損害賠償責(zé)任?只能找樓上的房主嗎，還是既可以找物業(yè)公司也可以找房地產(chǎn)開發(fā)商?是否可將三者一并列為被告起訴，以承擔(dān)損害賠償責(zé)任?

　　二、物業(yè)公司、業(yè)主、開發(fā)商是否承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于明確具體致?lián)p原因?

　　首先，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)公司的管理范圍是小區(qū)的公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施。因此，理論上房屋室內(nèi)部分維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修，但針對(duì)業(yè)主裝飾、裝修房屋過程中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主房屋裝飾、裝修中的禁止行為和理應(yīng)注意事項(xiàng)，若物業(yè)公司未履行告知義務(wù)，則需承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任，反之則不承擔(dān)責(zé)任。

　　其次，如果樓下房屋損失是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主不當(dāng)行為所致，比如因裝修致使樓體建筑及相關(guān)設(shè)備受損等，應(yīng)由上層業(yè)主負(fù)責(zé)維修及賠償。

　　第三，如果房屋漏水屬于房屋質(zhì)量問題，那就應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　綜上，主體問題關(guān)鍵在于漏水原因的確定——業(yè)主使用不當(dāng)導(dǎo)致則由業(yè)主承擔(dān);如果是房屋質(zhì)量問題則由開發(fā)商承擔(dān);如果業(yè)主裝修過程中，物業(yè)公司未履行禁止、注意告知義務(wù)，則由物業(yè)公司擔(dān)責(zé)。

　　三、業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三類不同的主體承擔(dān)賠償或維修責(zé)任義務(wù)的具體情形和法律依據(jù)。

　　情況一 樓上業(yè)主是漏水責(zé)任人

　　(一)漏水原因

　　1、樓上住戶裝修房屋、改造管道、不當(dāng)用水等行為，破壞了地面的防水設(shè)施;

　　2、樓上住戶地板、水管等防水材料使用年限過長(zhǎng)導(dǎo)致自然老化，超過質(zhì)量保質(zhì)期，在正常情況下的用水造成的房屋漏水。

　　上述情形造成的漏水，如果是樓上業(yè)主在裝修時(shí)破壞了水管等原因?qū)е侣┧?，樓上住戶?yīng)維修并對(duì)樓下住戶的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(二)法律依據(jù)

　　《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

　　情況二 物業(yè)公司是漏水責(zé)任人

　　(一) 漏水原因

　　1、因房屋主體結(jié)構(gòu)、公共部位以及公共設(shè)施設(shè)備損壞而漏水需要大中修及公共改造工程才能修復(fù)的，可向物業(yè)申請(qǐng)房屋維修基金予以修復(fù)。

　　2、因《物業(yè)管理委托合同》有約定物業(yè)公司對(duì)房屋有某些修繕義務(wù)。

　　3、物業(yè)公司未履行業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知義務(wù)造成漏水損害樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)的，承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任——此類情形可將業(yè)主和物業(yè)公司共同列為被告。

　　(二) 法律依據(jù)

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，如果在物業(yè)管理單位的管理范圍內(nèi)——即大廈和小區(qū)的公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生問題導(dǎo)致業(yè)主遭受“水災(zāi)”， 根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第六條“行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正;行為人拒不停止或改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)行政部門依法處理。

　　情況三 開發(fā)商是漏水責(zé)任人

　　(一)漏水原因

　　房屋漏水是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，如房屋在防水保修期內(nèi)或房屋本身設(shè)計(jì)不合理造成的漏水。

　　(二)法律依據(jù)

　　根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的規(guī)定，正常情況各部位、部件的保修內(nèi)容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年;墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年;墻面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年;供熱或供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修1個(gè)采暖和供冷期;衛(wèi)生潔具保修1年;燈具、電器開關(guān)保修6個(gè)月。保修期從房地產(chǎn)開發(fā)商將竣工并驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。

　　綜上，樓上房屋漏水到底是開發(fā)商、物業(yè)還樓上業(yè)主的責(zé)任，關(guān)鍵在于確定漏水之因，明確因果關(guān)系，方能確定具體的損害賠償人，以有效維護(hù)樓下受害業(yè)主的合法權(quán)益。

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